Immobilienkauf – Lexikon der Fachbegriffe

Was kluge Käufer wissen sollten!

Die wichtigsten Fachbegriffe von A – Z

Gut informierte Immobilienkäufer kaufen besser!

Wenn es um den Erwerb einer Wohnung oder den Bau eines Hauses geht, steht enorm viel Geld auf dem Spiel. Für viele Menschen sind das Summen, mit denen sie sich im Normalfall kaum einmal auseinandersetzen müssen. Umso wichtiger ist es, wirklich gut Bescheid zu wissen: etwa über Fallstricke, die das vermeintliche Immobilienschnäppchen zu einer schlussendlich teuren Angelegenheit werden lassen, über Verpflichtungen, die man als Käufer einer Wohnung gegenüber der Hausgemeinschaft eingeht, über mögliche Zusatzkosten, über Baumängel und vieles mehr.

„Immobilienkauf“ bietet eine Übersicht über die wichtigsten Punkte, die bei einem Wohnungskauf oder einem Hausbau zur Sprache kommen sollten. Die einzelnen Begriffe werden verständlich und ohne „Fachchinesisch“ erklärt. Das Buch ist eine gute Basis für den erfolgreichen Immobilienkauf und kann vor so mancher „Wenn ich das doch früher gewusst hätte“ Falle bewahren!

Bitte beachten Sie:

Alle Hinweise und Ratschläge in diesem Buch wurden vom Autor sorgfältig geprüft. Eine Garantie auf Richtigkeit oder Vollständigkeit kann dennoch nicht übernommen werden. Eine Haftung des Autors für Personen-, Sach- und Vermögensschäden ist daher ausgeschlossen.

Bitte kontaktieren Sie bei allen Fragen, die Ihre Immobilienpläne betreffen, einen Spezialisten, bevor Sie weitreichende Entscheidungen fällen. Die in diesem Buch präsentierten Informationen können den Rat des Fachmanns/der Fachfrau nicht ersetzen.

Anlageform „Immobilie“

Immobilien müssen als langfristige Anlageform geplant werden. Wenn alle Erwartungen erfüllt werden, wirft eine Immobilie nach rund zehn Jahren Gewinn ab. Der kurzfristige Verkauf eines Objekts kann sich allerdings gerade als problematisch erweisen. Besondere Sorgfalt ist auch bei der Wahl des Kaufobjekts angesagt: Wer die falsche Immobilie am falschen Standort zu einem unrealistischen Preis erwirbt, kann kaum mit einem befriedigenden Wertzuwachs rechnen.

Investoren sollten auch bedenken, dass Immobilien trotz ihres Rufs als sichere Kapitalanlage auch Risiken bergen. Es kann Probleme bei der Vermietung geben, unerwartete Mängel können auftauchen und teuere Sanierungen notwendig machen, die Finanzierung kann platzen …

Altersvorsorge

Deutsche Sparer legen ihr Geld am liebsten in Immobilien an. Haus- und Grundbesitz als klassische Wertanlage erfreut sich ungebrochener Beliebtheit. Zwar können die laufenden Erträge im Vergleich zu anderen langfristigen Wertanlagen geringer sein. Dafür gelten Immobilien als wertbeständiger Schutz vor der Inflation und als sichere Altersvorsorge.

Architekt

Ein Architekt entwickelt aus den Vorstellungen und Wünschen des Bauherrn einen konkreten Bauplan. Er erstellt die Einreichpläne und kümmert sich um das Zusammenstellen der Bauvorlagen.

Je nach Wunsch (und Finanzkraft) des Auftraggebers erfüllt der Architekt noch weitere Aufgaben. Er hilft dem Bauherrn, fachkundige Firmen und Handwerker auszuwählen. Er kümmert sich auch um die Koordination der Handwerker und Bauunternehmer und sorgt dafür, dass die in Auftrag gegebenen Leistungen ordnungsgemäß erbracht werden.

Das Honorar für diese Leistungen ist in der

„Honorarordnung für Architekten und Ingenieure“

geregelt. Das Architektenhonorar hängt ab von der Bausumme eines Hauses. Die Honorarordnung erhält man bei den Architektenkammern der Länder. Wer keinen vertrauenswürdigen Architekten kennt, kann hier auch Adressen von Planern erfragen.

Ausrichtung der Zimmer

Nach der Bestimmung des Raumbedarfs geht es um die Anordnung der Zimmer innerhalb des Hauses. Wer bereits ein Baugrundstück besitzt, kann diese Frage direkt vor Ort klären. Es gibt Familien, die sogar einige Tage auf dem Baugrundstück kampieren, um die Lichtverhältnisse und die Sonneneinstrahlung kennenzulernen und so die optimale Lage jedes einzelnen Zimmers herauszufinden:

Die Ausrichtung nach Osten eignet sich besonders für Schlaf-, Arbeits- und Gästezimmer. Da die Sonne hier nur am Morgen scheint, werden die Zimmer nicht zu stark aufgeheizt.

Die nach Süden gerichteten Räume sind am wertvollsten. Sie eignen sich daher besonders für das Ess- und Wohnzimmer. Wer sich gerne und häufig in der Küche aufhält und hier auch seine Mahlzeiten einnimmt, kann auch dafür eine Südlage einplanen. Selbstverständlich sollte auch die Terrasse oder der Balkon möglichst viel Sonne erhalten. Da die Sonne die südseitig gelegenen Räume stark aufheizen kann, sollte man unbedingt an einen ausreichenden Sonnenschutz denken.

Nach Westen gerichtete Räume eignen sich gut als Ess- oder Kinderzimmer.

Die Abstellkammer, das Bad, WC und die Garage bringt man am besten auf der schattigen Nordseite unter.

Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan liegt ebenfalls beim Grundbuch vor. Er legt die genaue Unterteilung zwischen Privat- und Gemeinschaftseigentum fest. Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, in der die Lage, die Größe und der Grundriss jeder einzelnen Wohnung und des gemeinsamen Eigentums verzeichnet sind. Dieser Plan und die Teilungserklärung zeigen bei einem Verkauf, was zu einer Wohnung gehört und was nicht.

Alle Räume inklusive der Nebenräume und Garagenstellplätze, die zu einem Eigentum gehören, sind im Aufteilungsplan und in der Teilungserklärung mit den gleichen Nummern gekennzeichnet.

Baumängel

Besondere Vorsicht ist bei Altbauten angebracht. Gewährleistungsfristen von ausführenden Handwerkern sind hier meist längst abgelaufen. Der Käufer erwirbt das Eigentum “wie besichtigt” und kann den Verkäufer nicht nachträglich für Mängel haftbar machen.

Schon oft hat sich in vermeintlich billiges Objekt als teurer Sanierungsfall entpuppt. Ein besonderes Alarmzeichen ist zum Beispiel das Auftreten von Schimmel, der nicht durch falsche Raumlüftung verursacht wurde.

Man sollte daher bei gebrauchten Immobilien unbedingt einen Bausachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragen. Adressen von Sachverständigen erhält man bei der örtlichen Industrie- und Handelskammer.

Aber auch Neubauten sollten gründlich geprüft werden. Schwarze Schafe unter den Bauträgern erweitern ihre Gewinnspannen, indem sie wichtige Bereiche qualitativ schlecht ausführen oder gar “vergessen”. Besonders bei der Trittschallisolierung in Mehrfamilienhäusern oder bei der Wärmedämmung lässt die Qualität der Ausführung mitunter zu wünschen übrig.

So kann es passieren, dass man die Lebensgewohnheiten seiner Nachbarn genau kennenlernt, indem man jedes Wannenbad und jeden Gang zur Toilette unfreiwillig registriert. Hier besteht zwar eine Gewährleistungspflicht (Garantie) des Verkäufers. Die nachträgliche Behebung von Mängeln wird aber oft erst nach langwierigen, gerichtlichen Streitigkeiten erreicht. Manche Mängel (z. B. bei der Schallisolierung) lassen sich gar nicht oder nur mit einem enormen Aufwand reparieren. In diesem Fall muss der neue Eigentümer mit den Mängeln leben und Schadenersatz für die Wertminderung seiner Wohnung einklagen.

Baunebenkosten

Zu den Baunebenkosten zählen:

  • Planungskosten (Honorare für Architekten, Statiker etc.)
  • Genehmigungskosten (für Lagepläne, Vermessungen und andere kostenpflichtige Behördenleistungen)
  • Honorare für Sachverständige (z. B. für eine Bodenuntersuchung)
  • Bauherrenversicherung
  • Kosten für die Strom- und Wasserversorgung der Baustelle
  • Kosten für Außen- und Gartengestaltung und sonstige Kosten

Dazu zählen die Aufwendungen für das Anlegen von Gartenwegen, Einfriedungen, Bepflanzungen, privaten Kinderspielplätzen, den Vorrichtungen für das Wäscheaufhängen und vieles mehr.

Hofschlaeger_pixelio.de

Die Aufwendungen für eine Garage fallen unter den Punkt “sonstige Kosten”. Ein Carport stellt hier eine preisgünstige Alternative dar.

Baugenehmigung

Wer bauen will, braucht dazu eine Baugenehmigung. Das dazu erforderliche Verfahren wird je nach Zuständigkeit von den Landratsämtern, den Stadtbauämtern oder von lokalen Baukommissionen durchgeführt.

Für den Bauantrag müssen unter anderem die folgenden eingereicht werden:

  • Übersichtsplan
  • Lageplan
  • Bauzeichnungen und Baubeschreibung
  • Bautechnische Nachweise und Bescheinigungen  (Standsicherheit, Brandschutz    etc.)
  • Nachweis der ordnungsgemäßen Grundstücksentwässerung
  • Berechnung des umbauten Raumes bzw. der Wohn- und Nutzfläche

Die Baupläne müssen von einer dazu berechtigten Person, meist einem Architekten oder Bauingenieur, erstellt werden. Die Gemeinde prüft den Antrag in einem ersten Durchgang und leitet ihn dann an die zuständige Genehmigungsbehörde weiter. In der Regel wird zwei bis drei Monate nach Einreichung die Genehmigung erteilt. Fehlende Unterlagen oder spezielle Prüfungen (z. B. durch das Straßenbau- oder das Wasserwirtschaftsamt) können diesen Zeitraum verlängern.

Auch Bedenken der Nachbarn können das Genehmigungsverfahren in die Länge ziehen. Die Anrainer können gegen das Bauvorhaben Einspruch erheben oder gar vor Gericht ziehen. Um das zu verhindern, sollte man sich schon vor dem Antrag auf Baugenehmigung die Zustimmung der Nachbarn sichern (am besten schriftlich!).

Wer sich über die baurechtlichen Vorschriften seiner Gemeinde informieren möchte, kann dazu die Sprechzeiten des lokalen Bauamtes nutzen. Bei diesen Sprechstunden sind meist auch Architekten anwesend, die über die baulichen Möglichkeiten eines Grundstücks informieren.

Baurecht

Grundsätzlich lassen sich nur solche Grundstücke bebauen, für die eine Erschließung und ein Bebauungsplan vorhanden sind.

Wer baut, muss sich an bestimmte Regeln und Vorgaben halten. Der Bebauungsplan legt nicht nur die Art der Grundstücksnutzung fest (ob für Wohn-, Gewerbe- oder sonstige Zwecke), er schreibt dem Bauherrn auch vor, welcher Prozentsatz der Grundstücksfläche maximal bebaut werden darf. Er bestimmt, wie hoch ein Gebäude sein darf, legt die Anzahl der erlaubten Stockwerke und den Mindestabstand zum Nachbarn fest. Die Baubehörde kann auch einen bestimmten Baustil und das Baumaterial vorschreiben. Einzelheiten wie etwa die Neigung, die Form, die Farbe oder die Firstrichtung des Daches, ja sogar die Art der Grundstückseinzäunung können im Bebauungsplan festgeschrieben werden. Wie weitreichend diese Vorschriften dann im Detail sind, ist Sache der zuständigen Gemeinde.

An diese Vorschriften hat sich der Bauherr bei seinem Projekt zu halten. Ist das Gebäude fertig, kontrolliert die Behörde bei der sogenannten “Abnahme” die Einhaltung aller baurechtlichen Vorschriften und die Übereinstimmung des Baus mit den genehmigten Plänen.

Bauträger

Ein Architekt kann die Planung eines Hauses und die Abwicklung des Baus wesentlich erleichtern. Er kann seinem Auftraggeber aber nicht alle Entscheidungen und Arbeitsschritte abnehmen. Für Menschen mit einem knappen Zeitbudget gibt es eine Alternative: Sie können ihr Haus schlüsselfertig bei einem Bauträger kaufen. Das beauftragte Unternehmen erledigt dann die gesamte Abwicklung des Baus angefangen von der Einreichung der Pläne bis zur Abnahme durch die Behörden. Der Bauträger beauftragt und koordiniert Architekten, Bauunternehmer und Handwerker und kümmert sich um den gesamten “Papierkrieg” mit den Ämtern. Mitunter organisiert ein Bauträger auch die Finanzierung. Für diese Serviceleistung bezahlt der Bauherr ein Honorar in der Höhe von 10 bis 15 Prozent der gesamten Baukosten.

Die Errichtung eines Hauses mit einem Bauträger erspart dem Bauherrn nicht nur die Auseinandersetzung mit den vielfältigen Behördenvorschriften, sondern auch den unvermeidlichen Ärger mit Handwerkern. Gerade hier gibt es bei jedem Hausbau mannigfaltige Probleme: Qualitätsmängel und nicht eingehaltene Termine bescheren vielen Bauherren schlaflose Nächte. Hier wirkt ein Bauträger quasi wie ein Puffer zwischen dem Auftraggeber und den ausführenden Fachkräften.

Einheitliche Gewährleistungsfristen

Die Entscheidung für einen Bauträger hat noch einen weiteren Vorteil: Die vermittelnde Firma garantiert einheitliche Gewährleistungsfristen. Die Zeitspanne, in der ein Bauträger auftretende Mängel auf eigene Kosten beheben lassen muss, liegt meist bei fünf Jahren. Bauherren, die selbst einen Handwerker beauftragen, können nur mit einer zweijährigen Garantiefrist rechnen.

Wer sich für die Abwicklung über einen Bauträger entscheidet, sollte besonders auf die Seriosität des beauftragten Unternehmens achten. Gerade bei kleinen und jungen Firmen darf die Gefahr eines Konkurses nicht unterschätzt werden. Man sollte daher unbedingt die Bonität eines Anbieters prüfen. Bei etablierten und bekannten Bauträgern ist die Gefahr einer Pleite meist geringer. Auch die Besichtigung von Referenzobjekten und die Befragung der Bewohner können wertvolle Aufschlüsse bringen.

Bauträgerhaus – die Kosten

Der Bauträger übernimmt die gesamte Bauabwicklung: Er kauft das Grundstück, beauftragt einen Architekten mit der Planung, sorgt für eine Baugenehmigung und verhandelt mit den Handwerkern. Für das Haus verrechnet er einen Festpreis. Diesen Preis bezahlt der Bauherr je nach Baufortschritt in wenigen, genau festgelegten Raten.

Der Vorteil dieser Variante: Es steht schon von vornherein genau fest, wie viel ein Haus kostet. Der Bauträger muss (im Gegensatz zum Architekten) den kalkulierten Preis auch dann einhalten, wenn unvorhergesehene Kosten auftreten. Dieses Risiko und die Abwicklung des gesamten Bauvorhabens lässt sich der Bauträger über den Kaufpreis wieder abgelten.

Ein Bauträger sollte sorgfältig ausgewählt werden. Handelt es sich um eine GmbH, die noch keine fünf Jahre besteht, ist besondere Vorsicht geboten. Bei ganz jungen Firmen ist die Zahl der Pleiten laut Statistik am größten.

Bauvertrag

Bei der Gestaltung des Vertrags mit einem Bauträger ist besondere Vorsicht angebracht. Man sollte vor allem auf die genaue schriftliche Festlegung aller Details achten (Qualitätsstandards, Ausstattung, Farbe, Sonderwünsche, Erschließungskosten, Außenanlagen etc.).

Zwischenprüfungen je nach Baufortschritt (z. B. nach Fertigstellung des Kellers oder des Rohbaus) sind ebenfalls im Bauvertrag festzuschreiben. So kann man schon frühzeitig Fehler feststellen und beheben lassen.

Besonders wichtig ist die vertragliche Festlegung des Fertigstellungstermins und allfälliger Geldstrafen bei Verzug. Auch die Gewährleistungsfrist sollte schriftlich fixiert werden. Außerdem ist es ratsam, alle Baubeschreibungen und Vertragstexte vor Unterzeichnung von einem Juristen und wenn möglich auch von einem Baufachmann prüfen zu lassen.

Als Schutz vor einer möglichen Pleite des Bauträgers empfiehlt sich eine getrennte Vermögensverwaltung. Sie verhindert, dass das Vermögen des Bauherrn bei einem Konkurs mit unter den Hammer kommt.

Bezahlt wird der Bauträger üblicherweise in Raten. Sie hängen vom Baufortschritt ab und können sich folgendermaßen aufschlüsseln:

  • 30 Prozent nach Beginn der Erdarbeiten
  • 28 Prozent nach Fertigstellung des Rohbaus
  • 17,5 Prozent nach Fertigstellung der Rohinstallationen
  • 10,5 Prozent nach Beendigung der Glaser- und Schreinerarbeiten
  • 10,5 Prozent nach Bezugsfertigkeit und Übergabe
  • 3,5 Prozent nach vollständiger Fertigstellung und Mängelbehebung

Bruchteilseigentum

Mitunter werden gemeinschaftlich genutzte Wohnhäuser in Form eines „Bruchteilseigentums“ aufgeteilt. In diesem Fall besitzen die Bewohner das Haus, einschließlich aller Wohnungen, gemeinsam. Ein Käufer erwirbt also nicht eine bestimmte Wohnung und einen dazugehörigen Anteil am Gemeinschaftseigentum, sondern den Bruchteil eines ganzen Hauses. Die Nutzung einer bestimmten Wohnung ist lediglich durch einen Vertrag mit den anderen Miteigentümern abgesichert.

Die Bruchteils-Konstruktion ist mit wirtschaftlichen Risiken verbunden: Bei Zahlungsschwierigkeiten eines Eigentümers sind alle Miteigentümer vom Verlust ihrer Wohnung bedroht. Da das Haus im Grundbuch als Einheit aufscheint, wird nicht nur die vom Schuldner bewohnte Wohnung, sondern das gesamte Haus versteigert. Damit kommen alle anderen Wohnungen automatisch mit unter den Hammer! Dieses Risiko schmälert auch den Wiederverkaufswert einer im Bruchteilseigentum genutzten Wohnung.

Bodenbeschaffenheit

Die Beschaffenheit des Bodens eines Baugrundstücks ist ein entscheidender Punkt. Ein reiner Sand- oder Moorboden bzw. ein hoher Grundwasserspiegel können erhebliche Mehrkosten verursachen. Ein felsiger Untergrund bedeutet meist den Verzicht auf einen Keller. Am besten befragt man Nachbarn nach deren Erfahrungen beim Bau ihres Hauses.

Wer ganz sicher gehen will, sollte einen Sachverständigen engagieren, der die Qualität des Baugrundes mit Probebohrungen genau ermitteln kann.

Einfamilienhaus, frei stehend

Bei einem frei stehenden Einfamilienhaus ist man (fast) zur Gänze sein eigener Herr. Lediglich die Nachbarrechte müssen beachtet werden. Man kann heizen, musizieren, Feste feiern, renovieren oder umbauen, wann und wie oft man will. Die Kinder können im eigenen Garten herumtollen. Zu welcher Zeit sie spielen und ob sie dabei den Rasen betreten dürfen, entscheiden die Eltern und nicht die Hausverwaltung.

Die Mehrheit der Bundesbürger wünscht sich ein frei stehendes Eigenheim mit einer Wohnfläche von etwa 120 m² und einem rund fünf Mal so großen Garten.

Dieser Traum vom eigenen Heim lässt sich allerdings meist nur auf dem Land, wo die Grundstücke noch erschwinglich sind, verwirklichen. Wer seine Lebensinteressen in der Stadt hat und keine langen Anfahrtswege in Kauf nehmen möchte, muss einen Kompromiss in Form eines preisgünstigeren Doppel- oder Reihenhauses eingehen (und sich mit seinen Nachbarn arrangieren!).

Eigentümerversammlung

Die Wohnungseigentümer treffen meist einmal pro Jahr zusammen und einigen sich dabei über die Hausordnung und die Benutzung des Gemeinschaftseigentums. Werden diese Regelungen einstimmig beschlossen, können sie mit der Teilungserklärung auch im Grundbuch festgeschrieben werden. Nicht einstimmig gefasste Beschlüsse lassen sich auf jeder Versammlung wieder abändern. Man sollte sich daher als Kaufinteressent auch die Protokolle der Eigentümerversammlung ansehen. Nur so kann man wirklich alle Regelungen, die für das Kaufobjekt gelten, kennenlernen.

Eine zweite wichtige Aufgabe der Eigentümerversammlung ist die ordnungsgemäße Verwaltung des Hauses. Dazu zählen Beschlüsse über Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen, über bauliche Veränderungen, über die Gebäudeversicherung und die Instandhaltungsrücklagen. Die Eigentümerversammlung kann einen Wirtschaftsplan und ein Jahresbudget aufstellen; sie kann Sonderumlagen beschließen, die Jahresabrechnung der Hausverwaltung prüfen und einen neuen Hausverwalter einsetzen. Die Wohnungseigentümer sind auch berechtigt, einen Verwaltungsbeirat zu bestimmen, der den Verwalter bei seiner Arbeit unterstützt und überwacht.

Plant ein Eigentümer bauliche Veränderungen, so muss er dies ebenfalls von der Eigentümerversammlung „absegnen“ lassen. Ein Dachgeschossausbau, eine Balkonverglasung oder ein Deckendurchbruch sind  nur mit Zustimmung der Miteigentümer möglich. Auch kleinere Vorhaben wie etwa die Anbringung von Rollladenkästen müssen einstimmig genehmigt werden.

Das Stimmrecht bei der Eigentümerversammlung hängt von der Kopfzahl, der Anzahl der Wohnungen oder der Größe der Miteigentumsanteile ab.

Einheitswert

Der Einheitswert wird herangezogen, um im Steuerrecht die Grundsteuer und früher auch die Erbschaftssteuer zu ermitteln. Der Einheitswert liegt deutlich unter dem Verkehrswert (also dem erzielbaren Verkaufspreis) der Wohnung. Er wird vom Finanzamt mittels eines Einheitswertbescheids vorgeschrieben. Dabei werden neben der Lage auch Bauweise und Ausstattung berücksichtigt.

Ausgehend vom Einheitswert wird die Grundsteuer berechnet, die jeder Immobilienbesitzer seiner Gemeinde entrichtet.

Erschließung

Die Frage nach der Erschließung gehört ebenfalls auf die Checkliste eines Grundstückskäufers: Wie sieht es mit der Anbindung an das Straßennetz aus? Wie aufwendig ist der Anschluss an das Kanalnetz und an die Strom-, Gas- und Wasserversorgung? Die Antworten auf diese Fragen erhält man bei der Gemeinde oder beim Landratsamt.

Ein Grundstück muss vollständig erschlossen sein, um bebaut werden zu können. Folgende Kostenbereiche sind dabei zu berücksichtigen:

  • Straßenanbindung
  • Abwasserentsorgung
  • Anschluss an die Gas-, Wasser-, Elektro- und Fernwärmeversorgung
  • evt. der Telefon- und Internetanschluss

Die Erschließungskosten bezahlt zu einem gewissen Prozentsatz der Bauherr, den Rest übernimmt die Gemeinde.

Erwerbskosten

Nebenkosten, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Wohnung anfallen, gehen zulasten des Käufers. Die folgende Zusammenstellung listet die wichtigsten Erwerbskosten auf. Die Prozentangaben beziehen sich auf den notariell beglaubigten Kaufpreis.

  • Notar- und Gerichtskosten : ca. 1,5 Prozent
  • Grunderwerbssteuer: 3,5 Prozent
  • Vermessungskosten: ca. 0,3 Prozent
  • Schätzkosten: 0,2 bis 0,5 Prozent
  • Maklerprovision: bis zu 3,5 Prozent

Außerdem können Kosten für Bescheinigungen, Grundbuchauszüge, Bodenuntersuchungen oder andere Sachverständigen-Gutachten anfallen.

Käufer einer Immobilie müssen also auf jeden Fall mit 5 bis 6 Prozent Nebenkosten rechnen. Da die meisten Immobiliengeschäfte über Makler abgewickelt werden, sollte man bei der Finanzplanung von einer zusätzlichen Belastung von 8 bis 10 Prozent des Kaufpreises ausgehen.

Fertigteilhaus

Wer es eilig hat und zu Fixkosten bauen möchte, kann auf ein Fertigteilhaus zurückgreifen. Diese industriell vorgefertigten Häuser werden innerhalb kurzer Zeit aufgebaut und unterliegen der vollen Gewährleistung des Verkäufers. Neben unzähligen „Modellen von der Stange“ gibt es auch individuell geplante Fertigteilhäuser, die natürlich etwas kostspieliger sind.

Verschiedene Ausbaustufen sind möglich:

Das schlüsselfertige Haus kann sofort bezogen werden. Böden, Sanitärinstallationen, Elektroinstallationen, Heizung und Warmwasseraufbereitung sind komplett. Mitunter ist auch schon eine Einbauküche vorhanden.

Das billigere Ausbauhaus ist zwar außen fertig, im Innenbereich ist aber noch einiges zu tun: Böden müssen verlegt werden, Fliesen und Sanitärinstallationen und sogar die Heizung können noch fehlen. Meist werden mehrere Ausbaustufen angeboten: Bei der billigsten Variante sind fast alle Innenarbeiten noch zu erledigen. Wer selbst Handwerker ist oder im Familien- oder Freundeskreis fachkundige Helfer findet, kann auf diese Weise viel Geld sparen.

Noch günstiger wird es, wenn man sich für ein sogenanntes „Bausatzhaus“ entscheidet. Bei dieser Variante liefert die Fertigteilfirma lediglich Bausätze, die dann in Eigenregie zusammenfügt werden. Der Bauherr erhält einen genauen Plan und eine Gebrauchsanleitung und kann so – bei entsprechendem handwerklichem Geschick – sein Haus mit einigen Freunden selbst zusammenbauen. Probleme, die bei einem solchen Projekt meist zwangsläufig auftauchen, können allerdings nicht immer mithilfe der Lieferfirma gelöst werden. Mitunter lässt der Service dieser Unternehmen zu wünschen übrig und der Käufer muss sich auf eigene Faust um fachliche Hilfe bemühen.

Finanzierung

Bevor man sich auf die Suche nach seiner Traumimmobilie macht, sollte man seine finanzielle Situation genau analysieren. Dazu listet man erst einmal seine gesamten Ersparnisse auf. Je mehr Eigenkapital man für die Finanzierung aufbringen kann, desto geringer sind die Darlehenssumme und die monatlichen Rückzahlungsraten. Bei selbst genutzten Immobilien sollte man mindestens 15 bis 20 Prozent der gesamten Summe aus eigener Kraft aufbringen. Für Wohnungen, die älter als 20 Jahre sind und in dieser Zeit nie gründlich renoviert wurden, sollte man sogar mehr als 20 Prozent Eigenkapital veranschlagen. Da hier sicher in absehbarer Zeit einige (meist teure) Reparaturen anfallen, muss der neue Besitzer auf eine finanzielle Reserve zurückgreifen können.

Nach diesem ersten „Kassasturz“ sollte man seine monatlichen Fixkosten plus einem Sicherheitsbetrag für unvorhergesehene Ereignisse zusammenrechnen. Was unter dem Strich übrig bleibt, kann für die monatlichen Rückzahlungen eines Kredits veranschlagt werden. Dabei sollte man unbedingt darauf achten, dass der geplante Immobilienerwerb die Haushaltskasse nicht zu sehr überfordert!

Angebote einholen

In Deutschland bieten rund 200 überregionale Banken, Bausparkassen, Sparkassen und Lebensversicherungen Finanzierungsmodelle für Immobilienkäufer und Bauherren an. Viele Kreditnehmer entscheiden sich für eine Finanzierung aus einer Hand und ersparen sich so eine Menge „Papierkrieg“. Vor der Entscheidung für ein bestimmtes kreditgebendes Institut sollte man unbedingt mehrere Finanzierungsanbote einholen und sorgfältig vergleichen: jeweils drei Anbote – von einer Bank, einer Bausparkasse und einer Versicherung – geben zum Beispiel einen guten Überblick.

Durch die Wahl des richtigen Finanzierungsmodells lassen sich Tausende von Euro sparen. Einen reellen Vergleich bekommt man allerdings nur dann, wenn bei allen vergleichbaren Angeboten der effektive Auszahlungsbetrag sowie die Ratenhöhe- und die Ratenfälligkeit gleich sind. Auch die Zinsbindung muss gleich lang sein.

Flächenwidmungsplan

Besonders wichtig ist die Antwort auf die Frage, ob es sich bei dem Grundstück überhaupt um Bauland handelt. Die Gemeinde legt im Flächenwidmungsplan die baulichen Entwicklungen in einem bestimmten Gebiet genau fest. Entsprechend diesen langfristigen Planungen sind bestimmte Areale des Gemeindegebiets als Wohnbauflächen, andere als gewerbliche Flächen oder Misch- und Sonderformen ausgewiesen. Die Einsicht in den Flächenwidmungsplan zeigt, ob das angebotene Grundstück grundsätzlich mit einem Wohnhaus bebaut werden darf oder nicht.

Achtung! Die Gemeinde kann ihre im Flächenwidmungsplan festgelegten Absichten auch wieder ändern. Ein als Bauland ausgewiesenes Grundstück kann wieder in Grünland rückgewidmet oder als Gewerbegebiet ausgewiesen werden. Rechtlich verbindlich ist nur der Bebauungsplan, der die Flächennutzung für ein bestimmtes Gebiet festschreibt

Die entsprechenden Auskünfte erhält man beim Bauamt, das man auch um eine verbindliche schriftliche Stellungnahme (Bauvorbescheid) ersuchen kann.

Gebäudekosten senken

Die eigentlichen Baukosten hängen von einer Vielzahl von Faktoren ab. Die Grenzen nach oben sind offen. Kostenfaktoren für ein Einfamilienhaus sind Keller, Innen- und Außenputz, Estrich, Dachstuhl, Dacheindeckung, Fenster, Innen- und Außentüren, Sanitär-, Heizungs- und Elektroinstallationen sowie Fliesen- und Bodenlegearbeiten.

Mit viel Eigenleistung und Nachbarschaftshilfe, einfachen Grundrissen, die Verwendung von vorgefertigten Bauteilen, dem Bauen Wand an Wand und anderen Einsparungsmöglichkeiten lassen sich die Kosten drücken. Kostensenkungen versprechen auch Anbieter von Fertigteilhäusern, die mitunter  spezielle “Sparmodelle” anbieten.

Gebrauchte Häuser und Wohnungen

Gebrauchte Häuser und Wohnungen scheinen – soweit der finanzielle Hintergrund stimmt – auf den ersten Blick der einfachste Weg zum Eigenheim zu sein. Langwierige Bauverhandlungen oder die Suche nach einem geeigneten Grundstück entfallen. Man sieht seine künftige Wohnumgebung bereits mit eigenen Augen und nicht nur als abstraktes Gebilde am Plan des Architekten.

Diese Variante bringt allerdings auch Nachteile: Der Grundriss des Hauses ist auf die Wohnbedürfnisse des Vorbesitzers zugeschnitten. Änderungen sind nicht billig! Auch bei den kalkulierten Sanierungs- und Modernisierungskosten gibt es mitunter unangenehme Überraschungen. Man sollte daher gerade bei einem älteren Haus unbedingt ein Gutachten eines qualifizierten Bausachverständigen einholen.

Gemeinschaftseigentum

Zum Gemeinschaftseigentum zählt alles außerhalb der eigenen vier Wände: das Grundstück, die tragenden Teile des Gebäudes (tragende Wände, Dach, Decken etc.), die Hauseingangstüren, die Außenfenster der Wohnungen, die Balkonbrüstungen, das Treppenhaus, der Fahrstuhl, der gemeinschaftliche Keller- oder Dachboden, aber auch gemeinsam genutzte Anlagen wie zum Beispiel die Zentralheizung. Auch innerhalb der Wohnung kann es Gemeinschaftseigentum geben (z. B. Schornsteine, Versorgungsleitungen).

Gemeinschaftseigentum kann außer für Etagenwohnungen auch für Reihen- oder Doppelhäuser gebildet werden. Auf diese Weise können Zufahrten, Tiefgaragen oder Heizanlagen gemeinsam genutzt werden.

Gemeinschaftsordnung

Eine Hausgemeinschaft kann genaue Regeln für das Zusammenleben aufstellen. Diese Rechte und Pflichten werden dann ebenfalls in der Teilungserklärung festgehalten.

Die Gemeinschaftsordnung ist dazu da, um den ordnungsgemäßen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums zu regeln und jene Dinge zu verbieten, die andere Eigentümer belästigen könnten.

Die Hausordnung legt zum Beispiel fest, wie die Grünflächen genutzt werden dürfen (als Spielplatz oder nur zum Wäschetrocknen). Ebenso kann die Benutzung von Nebenräumen (z. B. als Wasch- und Trockenraum) auf diese Weise geregelt werden. Auch weitergehende Vorschriften sind möglich, die sogar die Benutzung der Wohnung selbst betreffen können: Zum Beispiel kann die Haltung von mehr als einem Hund und einer Katze pro Wohnung untersagt werden. Das Musizieren in der Wohnung kann zeitlich begrenzt oder das sichtbare Wäscheaufhängen auf dem Balkon verboten werden. Mitunter enthält die Gemeinschaftsordnung auch verbindliche Beschränkungen für die Vermietung und den Weiterverkauf der Wohnung.

An die Gemeinschaftsordnung sind alle Hausbewohner gebunden. Auch neu dazu gekommene Eigentümer müssen sich an diese Regelungen halten. Man sollte sich daher vor dem Kauf auch diesen Abschnitt der Teilungserklärung genau ansehen: Rechtsmittel gegen Regelungen, die als kleinlich oder unsinnig empfunden werden, gibt es nicht. Nur solche Bestimmungen, die gegen die guten Sitten oder das Wohnungseigentumsrecht verstoßen, sind unwirksam. Mitunter enthält eine Gemeinschaftsordnung die Bestimmung, dass der Käufer einer Wohnung die offenen Schulden seines Vorgängers bei der Hausgemeinschaft übernehmen muss. Eine solche Regelung ist rechtlich zulässig.

Grundbuch

Mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages ist der Käufer noch nicht Grundstückseigentümer. Diesen Status erhält er erst dann, wenn der Grundbuchbeamte ihn als Eigentümer ins Grundbuch einträgt. Bis es soweit ist, können Wochen, ja oft Monate vergehen. Der Notar muss vorher noch einiges an „Papierkrieg“ erledigen. Erst wenn alle Bescheinigungen vorliegen und die Grunderwerbssteuer ans Finanzamt bezahlt ist, kann das Eigentum grundbücherlich auf den Namen des neuen Besitzers umgeschrieben werden.

Eine Reihe von Vorkehrungen schützen den Käufer in der langen Phase zwischen der Unterzeichnung des Kaufvertrags und der Grundbucheintragung: Der Kaufpreis geht nicht sofort an den Verkäufer. Bis zur Übertragung der Immobilie an den neuen Eigentümer bleibt das Geld auf einem vom Notar verwalteten Treuhandkonto. Außerdem kann – sofern der Verkäufer dazu bereit ist – eine sogenannte „Auflassungsvormerkung“ ins Grundbuch eingetragen werden. Mit dieser Vormerkung erklärt sich der Verkäufer ausdrücklich bereit, dem Käufer das Eigentum am Kaufobjekt zu überlassen. Sie verhindert, dass der Verkäufer – der ja noch offiziell Besitzer des Objektes ist – weitere Rechtsgeschäfte abwickelt. Er kann das Grundstück oder die Wohnung nicht mit einer Hypothek belasten oder jemandem ein Wohnrecht einräumen. Vor allem verhindert die Vormerkung im Grundbuch, dass der Verkäufer das Geschäft wegen eines lukrativeren Angebots wieder rückgängig macht oder sein Haus einfach ein zweites Mal verkauft.

Jeder Besitzer wird mit seinem Eigentum, seinem Miteigentum und allfälligen Sondernutzungsrechten gesondert in das Grundbuch eingetragen. Für jede Eigentumswohnung muss daher am Grundbuchamt des örtlichen Amtsgerichts ein eigenes Grundbuchblatt vorliegen. Wer sich für den Kauf einer Wohnung interessiert, kann sich diese Aufzeichnungen ansehen. Häufig wird diese Aufgabe vom Notar oder vom Anwalt des Käufers erledigt.

Das Grundbuch ist der einzige rechtlich gültige Beleg dafür, was dem einzelnen Eigentümer gehört und was im Besitz der Gemeinschaft ist. Das Grundbuch hält auch fest, ob die Wohnung mit einer Hypothek belastet ist.

Hausgeld

Als Hausgeld werden umgangssprachlich die Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft bezeichnet.

Mit dem Hausgeld werden die Kosten für die Instandsetzung, die Instandhaltung, Hausverwaltung und andere Ausgaben für das Gemeinschafts-Wohnungseigentum beglichen. Die Höhe dieser Kosten richtet sich nach Größe, Ausstattung und der Quadratmeteranzahl der Wohnfläche.

Hausverwaltung

Jede Eigentümergemeinschaft muss eine Hausverwaltung bestellen. Sie kann diese Aufgabe an einen Dritten übertragen oder jemanden aus ihren eigenen Reihen mit der Verwaltung betrauen. Bei kleinen Objekten ist es oft praktischer und billiger, einen Miteigentümer als Verwalter einzusetzen. Ein Hausverwalter darf für maximal fünf Jahre berufen werden.

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt die Mindestaufgaben eines Verwalters. Zusätzliche Verpflichtungen können im Verwaltervertrag festgelegt werden. Hausmeister-Tätigkeiten gehören allerdings nicht zu den Aufgaben eines Verwalters.

Die Hauptaufgaben eines Hausverwalters sind:

  • die Einberufung und Leitung der Eigentümerversammlung
  • die Durchführung der Beschlüsse der Eigentümer
  • die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums
  • die Verwaltung der Gelder der Gemeinschaft    (z. B. der
  • Instandhaltungsrücklagen)
  • die treuhänderische Abwicklung des Zahlungsverkehrs
  • die Erstellung eines jährlichen Wirtschaftsplans und
  • einer Jahresabrechnung (in Abstimmung mit der Eigentümerversammlung)
  • die Erledigung des Schriftverkehrs
  • die Aufstellung der Hausordnung (in Abstimmung mit der     Eigentümerversammlung)
  • die Wahrnehmung der Versicherungspflicht für das Gemeinschaftseigentum (Feuerversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht-Versicherung)

Der Hausverwalter haftet für Schäden, die durch sein Verschulden entstanden sind (z. B. durch Vernachlässigung der Instandhaltung).

Ein sogenannter „Verwaltungsrat“ kann den Verwalter bei der Erfüllung seiner Aufgaben unterstützen. Dieser Rat wird bei der Eigentümerversammlung gewählt und muss aus mindestens drei Wohnungsbesitzern bestehen.

Hypothek

Wer von seiner Bank einen Kredit will, muss Sicherheiten bieten. Langfristige Kredite werden in der Regel mit einer Hypothek abgesichert. Die Hypothek belastet ein Grundstück oder eine Immobilie.

Diese Belastung wird im Grundbuch eingetragen. Auf diese Weise stellt die Bank sicher, dass die Kreditschuld auf jeden Fall wieder hereinkommt, auch wenn der Schuldner die Raten nicht mehr bezahlen kann. In diesem Fall hat der mit einer Hypothek abgesicherte Kreditgeber das Recht, eine Zwangsversteigerung der belasteten Immobilie zu beantragen.

Immobilienfonds

Eine zeitsparende Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, sind die sogenannten „Immobilienfonds“. Bei dieser Anlageform investiert eine Kapitalgesellschaft das bei ihr angelegte Geld in Immobilien.

Immobilienfonds (offen)

Die sogenannten „Offenen Fonds“ richten sich an ein sehr breites Anlegerpublikum. Die Teilhaberschaft an Gewerbeimmobilien wird bei dieser Fondsart durch Investmentzertifikate verbrieft. Den An- und Verkauf wickeln sämtliche Banken und Sparkassen ab.

Immobilienfonds (geschlossen)

 „Geschlossene Immobilienfonds“ sind als Personengesellschaften organisiert. Sie bieten einer begrenzten Zahl von Anlegern die Möglichkeit, sich mit überschaubaren Investitionssummen an größeren, meist gewerblichen Bauvorhaben zu beteiligen. Jeder Anleger ist entsprechend seiner Einlage am Erfolg des Bauprojekts beteiligt. Auch die Anfangsverluste des Projekts können die am Fond Beteiligten anteilsmäßig von der Steuer abschreiben (offene Fonds schütten diese Abschreibungen nicht an die Anleger aus, sondern investieren sie wieder).

Generell sind geschlossene Immobilienfonds mit zu vielen Risiken verbunden, um darauf eine Rente zu gründen.

Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt in Deutschland untergliedert sich in einen ostdeutschen und einen westdeutschen Teilmarkt. Der Markt in Ostdeutschland war lange Zeit in der Aufbauphase: Mängel im Grundbuchwesen und komplizierte Eigentumsklärungen hemmten hier die Entwicklung.

Neben der überregionalen Aufteilung entsprechend den alten und neuen Bundesländern spielen auch noch regionale Teilmärkte eine Rolle. Zwar gibt es bundesweit einheitliche Trends bei den Preisen und der Entwicklung von Angebot und Nachfrage, letztendlich ist aber beim Kauf einer Immobilie der Standort ausschlaggebend.

Immobilienpreise

Die Preise für Wohnimmobilien sind in den vergangenen Jahrzehnten in vielen (aber in allen Regionen) deutlich stärker als die allgemeine Preisentwicklung gestiegen.

Ob eine Immobilie billig oder teuer zu haben ist, hängt vor allem von der wirtschaftlichen Entwicklung einer Region ab: von der Zahl der Arbeitslosen, vom Einkommen der dort lebenden Menschen und dem wirtschaftlichen Erfolg der dort ansässigen Unternehmen.

Neben der Wirtschaftslage spielen die Infrastruktur (z. B. die Verkehrserschließung), der Freizeitwert und die Schönheit der Landschaft eine wichtige Rolle. Nach wie vor sehr gefragt sind zum Beispiel Ferien- und Altersruhesitze in landschaftlich reizvoller Umgebung und intakter Umwelt.

Neben diesen Bedingungen gibt es auch noch eine Reihe von subjektiven Faktoren, die den regionalen Wert einer Immobilie bestimmen: Der Stellenwert des Eigentums und das damit verbundene Prestige können je nach Mentalität regional unterschiedlich bewertet werden.

Gerade bei diesen Wohnobjekten macht sich das Stadt-Land-Gefälle besonders stark bemerkbar. In großen Städten gibt es oft nur ein geringes Angebot an Reihenhäusern und frei stehenden Eigenheimen. Zudem schlagen die hohen Grundstückspreise weit stärker als bei großen Wohnanlagen zu Buche.

Der Ring Deutscher Makler und der Verband Deutscher Makler erheben regelmäßig die Immobilienpreise und die Preistrends am Immobilienmarkt. Wer sich über die ungefähre Preissituation in einer bestimmten Stadt informieren möchte, kann bei diesen Verbänden einen aktuellen Immobilienpreisspiegel anfordern. Auch die Immobilienabteilungen großer Banken und Sparkassen informieren über die aktuelle Preissituation in einem bestimmten Marktbereich. In Landkreisen und kreisfreien Städten gibt es unabhängige Gutachter-Ausschüsse, die ebenfalls Auskünfte über Grundstückspreise erteilen.

Die im Inseratenteil der Tageszeitungen oder auf Online-Plattformen aufscheinenden Verkaufspreise für Immobilien sind nur bedingt aussagekräftig. Die tatsächlichen Verkaufspreise können mitunter beträchtlich unter den Wunschvorstellungen mancher Verkäufer liegen. Wer auf diese Weise zu einem Preisvergleich kommen möchte, sollte die inserierten Angebote daher über einen längeren Zeitraum hinweg vergleichen. Selbstverständlich dürfen für diese “Marktforschung” nur Objekte mit ähnlichem Baujahr und mit vergleichbarer Ausstattung, Größe und Lage herangezogen werden.

Instandhaltungsrücklagen

Diese Rücklagen dienen zur Finanzierung von Maßnahmen (v. a. Reparaturen), die das ganze Gebäude und daher alle Wohnungsbesitzer betreffen. Besondere Vorsicht ist bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen angebracht! Hier gibt es üblicherweise noch keine derartigen Rücklagen. Bei älteren, sanierungsbedürftigen Objekten können daher enorme finanzielle Belastungen auf den neuen Besitzer zukommen.

Größere Reparaturen werden mit den Instandhaltungsrücklagen beglichen. Diese Rücklagen werden regelmäßig eingehoben. Auf diese Weise erspart sich die Hausgemeinschaft eine Finanzreserve für kostenintensive Reparaturen des Gemeinschaftseigentums. Bei neu gebauten Wohnungen fallen in den ersten Jahren meist noch keine teuren Reparaturen an. Hier haftet der Verkäufer bzw. der Bauträger in den ersten Jahren für Mängel. So kommt im Laufe der Zeit eine ordentliche Summe an Rücklagen zustande. Fallen die ersten größeren Instandhaltungsmaßnahmen an, ist die Finanzierung gesichert.

Kaufvertrag

Beim Kauf eines bebauten oder unbebauten Grundstücks oder beim Erwerb einer Eigentumswohnung ist ein notariell beglaubigter Kaufvertrag vorgeschrieben. Um rechtsgültig zu sein, müssen alle Vereinbarungen (z. B. der Kaufpreis oder die Zahlungsabwicklung) notariell beurkundet werden.

Der Notar sorgt für einen reibungslosen und rechtlich korrekten Ablauf des Kaufgeschäfts. Er ist verpflichtet, das Rechtsgeschäft unparteiisch abzuwickeln und besonders auf die Wahrung der Rechte des schwächeren Vertragspartners zu achten. Dazu nimmt er auch Einblick in das Grundbuch und stellt fest, ob das Kaufobjekt mit einer Hypothek belastet ist oder Rechte Dritter (z. B. Wohn-, Wege- oder Vorkaufsrechte) bestehen.

Bei Immobilienverkäufen kann der Notar meist auf Standardverträge zurückgreifen. Diese Verträge bauen auf den „Allgemeinen Geschäftsbedingungen“, die den Käufer vor ungerechtfertigten Benachteiligungen schützen.

Lage

Besonders sorgfältig sollte man bei der Wahl des Standortes seines künftigen Eigenheims vorgehen. Arbeitsplatz, Kindergarten und Schule müssen gut erreichbar sein. Auch die Infrastruktur (z. B. Einkaufsmöglichkeiten, Apotheke, Arzt, Bank, Kirche, Spielplatz) sollte stimmen. Wer darauf keinen Wert legt und zum Einkaufen ohnehin lieber mit dem Auto ins Einkaufszentrum fährt, sollte auch ein bisschen in die Zukunft blicken und daran denken, dass viele Senioren aus gesundheitlichen Gründen auf das Autofahren verzichten müssen.

Die Wahl des richtigen Standortes kann viele Fahrten zum Arbeitsplatz, zur Schule oder zum Freizeitspaß überflüssig machen. Das spart nicht nur Zeit, sondern auch Geld. Ein Zweitwagen verschlingt über Jahrzehnte hochgerechnet enorme Summen, die weit höher liegen können als die Ausgaben für einen etwas teureren Standort. So kann die günstig erstandene Eigentumswohnung im schlecht erschlossenen Vorort letztendlich doch ganz schön teuer werden.

Lastenzuschuss

Personen mit einem geringen Einkommen haben Anspruch auf einen sogenannten „Lastenzuschuss“. Die Einkommensgrenzen für diesen staatlichen Zuschuss sind wie das Wohngeld für Mieter geregelt. Anstelle der Miete gilt hier die monatliche Belastung des Eigentümers durch Zinsen und Betriebskosten als Berechnungsgrundlage.

Die Höhe des Lastenzuschusses hängt ab:

  • von der Anzahl der im Haushalt lebenden Familienmitglieder
  • von der Höhe des Gesamteinkommens des Haushalts
  • von Höhe der zuschussfähigen Belastungen für das selbst genutzte Wohneigentum

Makler

Wer zu wenig Zeit hat, um selbst nach seinem Traumhaus oder seiner Traumwohnung zu suchen, kann die Dienste eines Maklers in Anspruch nehmen. Ein Immobilienmakler muss keine besonderen Fähigkeiten vorweisen oder eine bestimmte Ausbildung durchlaufen, um seinen Beruf ausüben zu können. Die einzige Zugangsvoraussetzung ist die Eintragung im Handelsregister. Grundsätzlich kann also jeder den Beruf des Immobilienmaklers ausüben. Er muss sich dabei allerdings an die Bestimmungen der Makler- und Bauträgerverordnung halten.

Die leichten Zugangsbedingungen verlocken so manches “schwarze Schaf”, in diesem Metier sein Glück zu versuchen. Zwar sind unseriöse Praktiken auch im Maklergeschäft die Ausnahme, sie kommen aber leider doch immer wieder vor.

Wirklich kompetente Makler beschränken sich nicht nur auf die reine Vermittlungstätigkeit. Sie beraten ihre Kunden auch bei der gesamten Abwicklung des Kaufs und bei der Finanzierung. Aus diesem Grund sind auch viele Kreditinstitute im Immobiliengeschäft tätig.

Der Makler tritt soll als Ratgeber des Käufers auftreten. Er liefert Informationen über die Marktlage, den Marktwert verschiedener infrage kommender Objekte und über den Verhandlungsspielraum bei der Preisgestaltung (sofern der Käufer nicht auf einem Fixpreis besteht). Auch wenn es viele Makler durchaus ehrlich mit dieser Serviceleistung meinen, sollte man diese Ratschläge doch mit Vorbehalt betrachten. Der Makler kann für beide Seiten tätig sein: für den Anbieter und für den Interessenten einer Immobilie. Da die Interessen des Käufers naturgemäß nicht mit den Interessen des Verkäufers übereinstimmen (zumindest was den Preis angeht) ist eine ernst gemeinte “Anwaltschaft” für beide Parteien natürlich ein Ding der Unmöglichkeit.

Freiwillige Interessensvertretungen der Immobilienmakler sind der Ring Deutscher Makler und der Verband Deutscher Makler. Diese Berufsverbände setzen sich für den Schutz des Vertrauensverhältnisses zwischen Auftraggeber und Makler ein. Ihre Satzungen verpflichten die Mitglieder in besonderer Weise zu ordnungsgemäßem Geschäftsgebaren.

Maklerprovision

Für seine (erfolgreichen) Dienstleistungen erhält der Makler einen bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises als Provision. Er kann mit beiden Vertragspartnern Zahlungen vereinbaren. Mitunter wird auch nur der Käufer zur Kasse gebeten. Die Höhe der Provision, die ein Makler für seine Vermittlungstätigkeit erhält, ist Verhandlungssache und regional verschieden. Rechtlich verbindliche Obergrenzen gibt es nicht. Preiswucher ist allerdings untersagt.

Die Höhe der Provision sollten Käufer unbedingt schriftlich festhalten. Auch andere wichtige Punkte, die bei einem Maklerbesuch zur Sprache kommen, sollte man notieren. Ein Makler benötigt nicht unbedingt einen schriftlichen Vertrag, um ein Vermittlungsgeschäft abzuwickeln. Sobald er dem Käufer die Adresse eines Verkäufers nennt, hat der Interessent eine verbindliche Vereinbarung mit dem Makler geschlossen. Erwirbt er die vom Makler genannte Immobilie, muss er eine Provision bezahlen (auch wenn er die Adresse des Verkäufers über eine andere Quelle erfährt).

Auch wenn kein Abschluss zustande kommt, kann der Makler von seinem Auftraggeber die Erstattung seiner Auslagen – z. B. der Kosten für Inserate oder Telefonate – verlangen. Bei einem erfolgreichen Abschluss können diese Kosten bereits im Provisionshonorar enthalten sein. Diese Frage sollte man als Käufer ebenfalls noch vor Auftragserteilung klären und schriftlich festhalten.

Mietwert

Eine zusätzliche Möglichkeit den Wert eines Objektes einzuschätzen, ist der Mietwert (auch dann, wenn nur die Eigennutzung vorgesehen ist). Hier werden Miet- oder Pachteinnahmen angenommen, die erzielt würden, würde die Immobilie vermietet oder verpachtet. Diese angenommenen Einnahmen unterliegen der Einkommenssteuer.

Der örtliche Mietpreisspiegel zeigt die Höhe der erzielbaren Mieteinkünfte. Je höher dieser Wert ist, desto höher kann auch der Wert des Objektes veranschlagt werden.

Miteigentumsanteil

Zu jeder Eigentumswohnung gehört ein bestimmter Anteil des Gemeinschaftseigentums. Dieser Miteigentumsanteil gibt meist das Verhältnis der Fläche der Wohnung zur Gesamtfläche des Hauses an. Bei einer Wohnungsfläche von 65 Quadratmetern und einer gesamten Hausfläche von 700 Quadratmetern beträgt der Miteigentumsanteil der Wohnung daher 65/700.

Diese Bruchzahl ist ausschlaggebend für die Aufteilung der Gemeinschaftskosten. Wer eine große Wohnung besitzt, muss einen größeren Beitrag zu diesen Kosten leisten. Wer eine kleine Wohnung sein eigen nennt, bezahlt entsprechend weniger.

Folgende Kosten werden nach der Größe des Miteigentumsanteils aufgeteilt:

  • Die Lasten des ganzen Grundstücks: zum Beispiel die Anliegerbeiträge beim Bau einer Straße vor dem Grundstück.
  • Die laufenden Kosten für das Haus: zum Beispiel die Honorare für den Verwalter oder für die Reinigung und Verwaltung des Hauses (außer die Teilungserklärung sieht eine andere Form der Kostenaufteilung vor).
  • Auch Einkünfte der Eigentümergemeinschaft – etwa durch die Vermietung von Garagen oder Geschäftsräumlichkeiten – werden je nach Miteigentumsanteil an die einzelnen Eigentümer ausbezahlt.

Nebenkosten

Die beim Kauf einer Eigentumswohnung anfallenden Nebenkosten entsprechen den üblichen Tarifen für den Erwerb von Haus- und Grundbesitz:

  • Notar- und Gerichtskosten: ca. 1,5 Prozent
  • Grunderwerbssteuer: 3,5 Prozent
  • Vermessungskosten: 0,3 Prozent
  • Schätzkosten: 0,2 bis 0,5 Prozent
  • Maklerprovision: ca. 3,5 Prozent

Wer vom Bauträger kauft, muss noch die Kosten für die Zwischenfinanzierung dazurechnen.

Sanierungskosten (Wohnungseigentum)

Jeder Wohnungsbesitzer muss sich an den Sanierungskosten beteiligen, und zwar entsprechend der Größe seines Eigentumsanteils. Der Einzelne hat keinen Einfluss darauf, wann Reparaturen am Gemeinschaftseigentum durchgeführt werden. Das hängt einzig und allein von der Mehrheitsentscheidung der Eigentümerversammlung ab. Auch wer gerade wenig Geld für teure Renovierungen aufbringen kann, muss sich an den Beschluss der Mehrheit halten und sich finanziell an der Instandsetzung beteiligen.

Ist er dazu nicht in der Lage, muss die Hausgemeinschaft seinen Kostenanteil mittragen, damit die meist dringenden Reparaturen nicht unnötig verzögert werden. Der Schuldner muss das vorgestreckte Geld natürlich an die Gemeinschaftskasse zurückzahlen. Im schlimmsten Fall droht einem säumigen Zahler sogar die Zwangsversteigerung seiner Eigentumswohnung.

Für Modernisierungen gilt die Mehrheitsregel nicht. Hier hat jeder Eigentümer ein Vetorecht. Auch wenn fast alle Besitzer eine Maßnahme gutheißen, kann der Einspruch eines Einzelnen das Projekt (z. B. die Erneuerung der Zentralheizungsanlage) zu Fall bringen.

Steuervorteile

Auch die zu erzielenden Steuervorteile bieten so manchen Anreiz beim Immobilienkauf. Für den Neubau oder Kauf eines Wohnobjektes gibt es verschiedene Steuervergünstigungen. Die Abschreibungen können die Steuerlast erheblich verringern. Experten raten allerdings davon ab, eine Immobilie ausschließlich aus steuerlichen Gründen zu kaufen.

Zum einen ist die vom Anlageberater errechnete Steuerersparnis nicht immer realistisch. Zum anderen muss ein interessantes Investment auch ohne Steuervorteile Gewinn bringen. Gerade zu Jahresende hin setzten Anlagevermittler ihre Kunden oft unter Zeitdruck. Auch wenn die Zeit knapp ist, sollte man das infrage kommende Objekt dennoch unbedingt in Ruhe besichtigen und prüfen!

Sondereigentum

Zum Sondereigentum zählen der Innenputz und die nicht tragenden Innenwände der Wohnung, die Heizkörper mit den Zuleitungen, die Innenseite der Wohnungstüre, der schwimmende Estrich und der Belag des Fußbodens, die Innenseite der Fenster (nicht jedoch das Fensterglas) und die Innenflächen des Balkons oder der Loggia.

Während über das Sondereigentum jeder Eigentümer weitgehend selbst bestimmen darf, muss über Veränderungen am Gemeinschaftseigentum die Eigentümerversammlung entscheiden. Welche Teile wozu gehören, zeigt und belegt die Teilungserklärung der Wohnanlage.

Sondernutzungsrecht

Im Grundbuch können nur festumbaute, abgeschlossene Räume als alleiniger Besitz eines Wohnungseigentümers aufscheinen. Die Eigentümer können aber vereinbaren, dass einer von ihnen einen bestimmten Teil des gemeinsamen Eigentums alleine benützen darf.

Sondernutzungsrechte berechtigen zum Beispiel zur Benutzung eines offenen Autoabstellplatzes im Hof, einer ebenerdigen Terrasse, eines Kellerabteils, eines Hobbyraums oder eines Gartenanteils. Die Art und Weise, wie der betroffene Wohnungseigentümer dieses Gemeinschaftseigentum verwenden darf, wird genau geregelt. Diese Gebrauchsregelungen werden ebenfalls im Teilungsplan festgeschrieben.

Spartipps beim Bauen

  • Gemeinsames Bauen auf kleinen Grundstücken

In Ballungsgebieten erspart die Wahl eines kleinen Grundstücks die Kosten ganz erheblich. Auch bei den Baukosten selbst kann man mit einem Doppel- oder Reihenhaus einiges einsparen (durch gemeinsame Planung, Erschließung und gemeinsame Haustrennwände).

  • Handwerkertarife vergleichen

Eine öffentliche Ausschreibung ist wichtig, um die Preise der Handwerker wirklich vergleichen zu können. Dieses Verfahren ist für den Architekten und den Bauherrn zwar mühsam, kann aber Einsparungen von mehreren Tausend Euro bringen.

In der Regel ist es am günstigsten einen Einheitspreis (z. B. nach der Fläche des verlegten Parkettbodens) zu verrechnen. Die Abrechnung nach Arbeitsstunden erschwert die Kalkulation der Kosten und kommt oft überraschend teuer.

  • Durchdachter Grundriss

Ein gut überlegter, ökonomischer Grundriss kann ohne Einschränkung der Wohnqualität bis zu 20 Prozent der Wohnfläche einsparen. Das entspricht einer Reduktion von 10 bis 14 Prozent der Gebäudekosten.

  • Verzicht auf einen Keller

Ein Rohbaukeller unter einem zweistöckigen 100-Quatratmeter-Haus kostet eine runde Summe, eine Bodenplatte ist um die Hälfte zu haben. Wer keine Hobbyräume plant und wenig Abstellflächen benötigt, kommt auch ohne Keller aus und kann auf diese Weise viel Geld sparen.

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung legt genau fest, welche Teile des Hauses alle Bewohner gemeinsam besitzen (Gemeinschaftseigentum) und welche Teile den jeweiligen Wohnungsbesitzern ganz alleine gehört (Sondereigentum). Sondereigentum kann auch Bereiche umfassen, die nicht für Wohnzwecke genutzt werden (zum Beispiel Büros oder Geschäfte).

In jedem Fall muss es sich um in sich abgeschlossene Räumlichkeiten handeln. Die Wohnungen müssen vollständig voneinander getrennt und abschließbar sein. Die entsprechende Bestätigung der Baubehörde (Abgeschlossenheitserklärung) ist eine wichtige Voraussetzung für die Eintragung des Eigentums im Grundbuch.

Die Umwandlung

Wird ein Miethaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt, spricht man von einer sogenannten „Umwandlung“. Die Voraussetzung für die Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung ist die Abgeschlossenheitserklärung.

Der Mieter einer umgewandelten Eigentumswohnung hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht.

Bei älteren Mietwohnungen, die in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, gibt es in der Regel noch keine Instandhaltungsrücklagen. Bei Altbauten haftet der Verkäufer auch nicht für Mängel. Der Käufer kann keinen Schadenersatz verlangen, wenn nach dem Kauf bisher unbekannte Mängel auftreten.

Der Kauf einer noch nicht sanierten umgewandelten Mietwohnung kann daher mit großen finanziellen Risiken verbunden sein. Der neue Eigentümer muss nicht nur die Kosten für die Sanierung seiner eigenen Wohnung bezahlen. Er muss sich auch anteilig an den Kosten für die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums beteiligen. Das Herrichten von schadhaften Rohrleitungen, Außenwänden und Kaminen kann unerwartet hohe Kosten verursachen. Gerade bei älteren Häusern können immer wieder teure Mängel auftreten – ein undichtes Dach, ein feuchter Keller oder eine nicht mehr funktionierende Uralt-Zentralheizung. Gibt es dafür keine Instandhaltungsrücklagen, werden sogenannte Sonderumlagen fällig, sobald die Wohnanlage reparaturbedürftig ist. Wer eine gebrauchte Wohnung kauft, sollte daher seine Finanzmittel nicht völlig ausschöpfen. Als Eigentümer ist er verpflichtet, sich an allen Reparaturen am Haus zu beteiligen und braucht daher eine finanzielle Reserve.

Vorkaufsrecht

Wer über das Vorkaufsrecht einer Immobilie verfügt, kann in dem vom Notar aufgesetzten Kauvertrag zwischen dem Hausbesitzer und dem Käufer der Wohnung oder des Hauses einsteigen. Der potenzielle Käufer kann mit seiner Entscheidung, ob er die Wohnung erwerben will oder nicht, solange warten, bis der genaue Kaufpreis feststeht. Dann kann er die mit einem Dritten abgeschlossenen Konditionen akzeptieren und die Immobilien selbst erwerben.

Das Vorkaufsrecht darf also erst dann ausgeübt werden darf, wenn der Eigentümer mit einem Dritten einen Kaufvertrag über die betreffende Immobilie oder das Grundstück geschlossen hat.

Werkvertrag

Das Übereinkommen zwischen einem Bauherren und einem Architekten oder einem Fertigteilhaus-Hersteller wird in einem Werkvertrag festgelegt. Der Bauherr vereinbart mit dem Auftraggeber die Erfüllung eines Werkes (z. B. die Erstellung eines Bauplans oder die Errichtung eines Ausbauhauses).

Für Werkverträge ist keine bestimmte Form vorgeschrieben; sie müssen auch nicht notariell beglaubigt werden, um rechtsgültig zu sein. Werkverträge sollten aber auf jeden Fall in schriftlicher Form abgeschlossen werden. Nur so kann bei Rechtsstreitigkeiten eine Vertragsverletzung eindeutig nachgewiesen werden.

Wiederverkaufswert

Auch wenn man in seinem neuen Haus, seiner neuen Wohnung auf Dauer sesshaft werden möchte, sollte man die Möglichkeit eines Wiederverkaufs doch nicht ganz aus den Augen verlieren. Die Lebensumstände und die Wohnbedürfnisse können sich Lauf der Zeit verändern, auch wenn man zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht damit rechnet.

Man sollte daher auch aus diesem Grund besonders auf den Standort eines Objektes achten. Gute Wohnlagen sind weit weniger von den üblichen Schwankungen des Immobilienmarktes betroffen. Sie besitzen wertvolle Grünzonen in Form von privaten oder öffentlichen Gartenanlagen, sind im Laufe der Jahrzehnte natürlich gewachsen und nicht so dicht besiedelt wie neu erschlossene Wohngebiete.

Nicht nur die Lage, auch die Architektur eines Hauses kann bei einem Wiederverkauf wichtig werden. Ausgefallene architektonische Lösungen sind nicht jedermanns Geschmack. Nachfolge-Käufer sind meist nicht bereit, extravagante und teuer erkaufte Gestaltungsdetails zu finanzieren.

Auch die “Umweltfreundlichkeit” einer Immobilie ist von entscheidender Bedeutung. Die Einflugschneise eines Flughafens, eine Müllkippe, ein benachbarter Gewerbebetrieb, eine laute Durchzugsstraße oder eine in der Nähe befindliche Eisenbahnstrecke können die Lebensqualität stark beeinträchtigen und den Wiederverkaufswert schmälern. Man sollte sich daher unbedingt bei der Gemeinde oder der Bauaufsichtsbehörde erkundigen, ob in der Nähe der geplanten Wohnungen Straßenausbauten, Firmenansiedlungen oder andere Projekte geplant sind.

Lärmbelastungen und andere Beeinträchtigungen kann man einschätzen, indem man ein Objekt zu den unterschiedlichsten Zeiten besichtigt: abends, frühmorgens, nachts, werktags und sonntags. Auch die Befragung von Nachbarn bringt oft recht interessante Ergebnisse. Bei dieser Gelegenheit sollte man auch die Sonneneinstrahlung genau beobachten. Die Ausrichtung und die Besonnung – besonders im Bereich des Wohnzimmers, im Garten oder auf der Terrasse und am Balkon – sind sehr wichtig für die Wohnqualität eines Objekts. Jeder Verkäufer möchte sein Objekt natürlich am liebsten bei möglichst optimalen Lichtverhältnissen präsentieren.

Wer sein angeblich sonnendurchflutetes Eigenheim nicht später als finstere Höhle erleben möchte, solle auch diesen Faktor genau unter die Lupe nehmen.

Wohnbauförderung

Käufer von Eigentumswohnungen können staatliche Zuschüsse in Anspruch nehmen. Der Bund, das Land und mitunter auch die Kommune gewähren Finanzhilfen. Die genauen Bedingungen erfahren Kaufinteressenten bei ihrer regionalen Wohnungsbauförderstelle.

Der gewährte Lastenzuschuss entspricht meist dem sogenannten Wohngeld, das auch Mieter erhalten können.

Wohnraumbedarf

Den Wohnraumbedarf kann man ermitteln, indem man zuerst einmal den unmittelbaren Bedarf für Kinderzimmer, Arbeits- und Wirtschaftsräume, Wohn-, Schlaf-, Gäste- und Badezimmer ausrechnet. Man sollte bei seiner Kalkulation aber auch den mittel- und langfristigen Wohnraumbedarf nicht aus den Augen verlieren: Manche Zimmer könnten irgendwann einmal leerstehen und sollten dann andere Funktionen übernehmen. Der Wunsch nach einer großen Familie oder die Betreuung älterer Familienangehöriger kann den Wohnraumbedarf erheblich vergrößern. Doch irgendwann einmal wird auch dieser Wohnraum wieder leerstehen und unnötige Betriebskosten und Reinigungsarbeiten verursachen. Wer die Verteilung der Räume klug plant, kann so entstehenden “überschüssigen” Wohnraum dann zum Beispiel als Einliegerwohnung gewinnbringend vermieten.

Auch der Wunsch nach einem Garten sollte in diese langfristige Planung einbezogen werden. Ein großer, arbeitsintensiver Garten, der als Spielparadies für Kinder nach wenigen Jahren uninteressant wird, kann im Alter zu einer schweren Belastung werden.

Bei der Wohnraumplanung spielt natürlich auch die Art des künftigen Eigenheims eine Rolle. Je nach Wunsch und finanziellem Spielraum stehen eine ganze Reihe von Wohnungsarten zur Auswahl (frei stehendes Einfamilienhaus, Reihen- oder Doppelhaus oder Eigentumswohnung).

Wohnungseigentumsgesetz

Die rechtliche Grundlage für das Wohnungseigentum ist das Wohnungseigentumsgesetz, das sich seit vielen Jahrzehnten in der Praxis bewährt hat. Eigentumsgemeinschaften funktionieren meist recht gut. Bei Streitigkeiten ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.

Die wichtigsten Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes finden in der sogenannten „Teilungserklärung“ ihre praktische Anwendung. Die Teilungserklärung ist so etwas wie das Grundgesetz einer Eigentümergemeinschaft. Sie regelt die Gemeinschaftsordnung und die Hausverwaltung. Darüber hinaus wird hier bestimmt, welcher Teil des Hauses welchem Eigentümer gehört.

Wucherpreise

Wucher bezeichnet das Angebot einer Leistung zu einer deutlich überhöhten Gegenleistung unter Ausnutzung einer Schwächesituation eines Vertragspartners.

Wucherpreise sind auch bei Immobiliengeschäften untersagt. Wer als Käufer eines Hauses übers Ohr gehauen wird, kann Schadenersatz verlangen. Das Bundesgericht hat derartige Kaufgeschäfte als “sittenwidrig” und damit nichtig erkannt. Das gilt allerdings nicht, wenn der Übervorteilte das Objekt wiederum zu einem überhöhten Preis verkauft.

Zinsbindung

Die maximale Laufzeit für Immobilienkredite liegt meist bei 30 Jahren. Die Höhe der Zinsen, die die Bank für das Darlehen verlangt, kann in dieser Zeit stark schwanken. So kann z. B. ein „billiges“ Darlehen je nach wirtschaftlicher Entwicklung innerhalb weniger Jahre auf einen weit höheren Belastungswert hinaufschnellen. Diese Zinsschwankungen können den Finanzierungsplan völlig über den Haufen werfen. Übersteigen die monatlichen Rückzahlungsraten die Finanzkraft des Schuldners, bleibt als letzter Ausweg oft nur mehr ein rascher Notverkauf mit hohen finanziellen Einbußen.

Es gibt zwei Möglichkeiten, um dieses Risiko zu minimieren: Sie können schon bei der Kreditaufnahme eine Festschreibung der Zinsen für einen bestimmten Zeitraum (zwischen zwei und 15 Jahren) mit Ihrer Bank vereinbaren. Je länger die Bindungsfrist ist, desto höher ist der Zinssatz. Nach Ablauf der Bindungsfrist können Sie auch zu einem günstigeren Kreditinstitut wechseln. In diesem Fall müssen Sie allerdings wieder Gebühren für die Eintragung des neuen Gläubigers in das Grundbuch bezahlen.

Ein fixer Zinssatz ist übrigens nicht in allen Fällen sinnvoll: Variable Zinssätze sind risikoreicher, da sie von den Entwicklungen des Kapitalmarkts abhängen. Mit etwas Glück kann der gerade marktübliche Zins weit unter dem Festzins liegen. Wenn Sie über einen genügend großen finanziellen Spielraum verfügen, können variable Zinssätze durchaus interessant sein. Achten Sie aber darauf, dass der Darlehensvertrag den Zeitpunkt der Zinsanpassung genau regelt. Eine weitere Möglichkeit, um den Risiken eines variablen Zinssatzes zu entgehen, sind Darlehen von Bausparkassen. Für diese Kredite gibt es günstige Festzinsen.

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Haftung

Alle Hinweise und Ratschläge in diesem Buch wurden sorgfältig geprüft. Eine Garantie auf Richtigkeit oder Vollständigkeit kann dennoch nicht übernommen werden. Eine Haftung der Autoren für Personen-, Sach- und Vermögensschäden ist daher ausgeschlossen.

Bitte beachten Sie, dass die Informationen dem Stand vom 1.4.2016 entsprechen und holen Sie vor wichtigen Entscheidungen unbedingt aktuelle Informationen ein!

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